专家认为房地产业对经济的影响大过股市，楼价上涨跟股价上涨密切相关

每年一度的欧美同学会论坛，成为这些海外学子每年一次相聚的盛宴。此次《新京报》在欧美同学会的协助下主办了“十大海归新锐人物”的评选，选出以搜房控股董事长兼CEO莫天全为代表的一批海归创业新生代力量。

在《新京报》参与主办的“欧美同学会2007北京论坛”上，针对中国当下最热的话题———股市和楼市，几位海归的代表，两位著名经济学家谢国忠和哈继铭，两位房产业界资深人士毛大庆和莫天全围绕这一话题展开了精彩的讨论。

1 股市可能进入泡沫期

金岩石：首先谈一谈股市的问题，究竟是不是有泡沫？未来的预期如何？

谢国忠：中国的股市有可能进入泡沫时期。一般股市进入泡沫期的时候，价格比正常要至少高出一倍。价格疯涨，但在涨到一定水平就会跑掉。中国的股市正处于这样一个敏感时期。

导致泡沫产生的原因不是单一的。中国的生产力比较发达、经济增长比较快，但经济的基数比较低。另一方面，人民收入较快上升，消费欲望却上升很慢，这就容易形成资金过剩。如果想使泡沫小一些，可以把国内市场国际化，让过剩的资金流向国际市场。日本在尝试此举的时候失败，引发了金融危机。

现在国内市场里资金有40万亿左右，中国老百姓手里的资金也是几十万亿。老百姓的财富在积累，但是投资渠道还是比较少。因此国内目前这个阶段，需要妥善解决（投资渠道问题）。

哈继铭:国内股票价格上升，有几个原因在里面起重要作用。一个是中国经济的基本面，二是全球流动性的问题。全球流动性如果是一杯水的话，这水是快速上升的，杯子也不是静止的，是动荡的，是倾斜的。尤其在美元贬值和美国金融系统出现问题的时候，这个杯子是会倾斜的。我们现在看到不仅是全体流动性的扩张，更多是向新兴市场倾斜，哪个国家的汇率上升快，哪个国家的流动性受到的冲击就大。

中国现在也面对很大的资金流，2006年到现在货币供给速度比较快，但是货币需求在下降。最后必然导致价格上涨，以达到平衡。

此外还需注意人口结构导致的信贷结构问题。上世纪五六十年代出生的人在信贷结构中所占比例最高，这些人需要购买资产，而资产的供不应求就把价格推上去了。

当五六十年代人退休时，子女一代在人数上比他们少一半，届时将会出现资产供大于求的状况。父母要把房子传给下一代，下一代可能已经有房子了，然后就要把小房子卖掉买大的。我们研究计算这个拐点将会在2010年到2015年之间出现。所以现在的牛市，只是短期的牛，长期并不牛。

2 推动房市，是需求还是资金？

金岩石：我们来谈谈房市，谢国忠也是一位公认的唱空者，还是从他开始吧。

谢国忠：股市还不是主要的问题，影响最重要的是房地产。美国家庭和非盈利机构持有的房产价值，是美国今年第二季度GDP的168%，在亚洲达到两倍左右，这要比股市的影响大很多。

刚才哈继铭说一个是资金的问题，一个是人口的原因，但是我觉得这都不是主要的原因。主要原因是政策调控和老百姓的收入水平问题。真正有多少是自己赚钱买房子的？需求决定价格。

美国房市出事了以后，美国的央行就要采取通胀手段把资金的流向调整一下，帮老百姓承担一些负担。所以中国的楼市调整，也可以学发达国家的经验。

还有一个因素是奥运会，发展中国家把奥运会看做一个转折点，所以大家的情绪也很高涨。韩国房市就是在奥运会之后出现调整的，中国也可能在奥运会之后有个小的调整。

毛大庆：我觉得中国房市根本上还是由于其需求决定的。土地代表了非常紧俏的资源，这涉及中国城市化的问题。中国有667个城市，现在有45%的城市化率，这667个城市中80%以上集中在东南部。有94%的人也在“黑河－腾冲线”（注：中国人口地理发展的虚拟分界线）的东南边，而667个城市里面只有10%不到能叫做真正的城市化。中国的城市化跟国际的城市化概念不同———中国城市人口在不断地增加，少数城市承载了将近五六亿人口的需求，住房问题自然就成为一个巨大的需求市场。

金岩石：经济学家说是资金推动的，房产商认为是需求推动的？已经开始争论了，那么莫天全请你说说搜房网上网民对买房的态度吧。

莫天全：股市涨了每个人都高兴，但是房地产上涨是不是每个人都高兴？相当一部分中国人不高兴。有些富人房子没买够的不高兴，穷人更不高兴。高兴的人是已经有房产的，开发商也高兴，搜房网也会很高兴。

政府既高兴又担忧，因为有相当一大部分的人买不起房子。但是房地产价格上涨以后对国民经济的推动也是很重要的。但是房价的上涨又带来了很多现实问题。房地产研究机构做了相当多的研究，房价会跌吗？不会跌的，因为以现在的物价水平来看，房地产不大会跌。我觉得房价在以后的10年、20年之内应该是只涨不跌的。

哈继铭：刚才说房市是因为土地的稀缺，我们国家人口比较多，资源比较宝贵，但是在有些国家资源比我们更宝贵，比如说日本。日本在七八十年代储蓄也很高，加之他们在战后需要人才，所以七八十年代以后人口猛增。但是在这波婴儿潮过去之后，就发现他们的资产很难传给下一代，就必须削价处理了。

现在政府制定的政策是计划生育，以前是多生多育，导致我们也有了这种情况。这个周期是比较长的，所以我认为必定会出现一个拐点。

3 城市化短期内不会影响高房价

金岩石：大家提出城市化是房价的关键因素，那么能不能更细致地讨论一下？

哈继铭：城市化和人口结构变化是两大规模性问题。城市化可以有不同的形式，一是让农民移民到城市，一是把农村变成城市，就是建设农村让它配合城市。我们到底使用哪一种形式？如果是移到城市的话，对将来房价将制造一种向上的推动力。当然，我认为这也只是短期的向上推动力，改变不了经济周期的变化。

谢国忠：土地资源都在政府手中，房价该不该高是另外一回事。对于房地产而言，收益来自于市场。现在有大部分人买不起房子，有些老百姓可以买得起，但老百姓攒了一辈子的钱就全部被套在这个房子里面了。现在，政府认为应该搞廉租房。为什么要搞廉租房呢？就是说买不起房子的话应该租。我觉得这种观点是值得商榷的，因为土地理论上是老百姓的，所以这个土地不转变成老百姓住房的话，以后会有很大的问题。

金岩石：那么汤敏教授提倡的新农村运动不合适吗？

哈继铭：现在很多人有11个月是生活在城市里的，但即便是让所有的人进入大城市，如果医疗保障、小孩教育这些问题得不到解决，他也不会把自己当做是城市人。但如果在子女教育、医疗保障上的问题都解决了，城市都接纳他了，这样的话我觉得是对未来房价有推动作用的。但是如果我们只是把周边的农村变成城市，其他条件没有变化，他还能待在这儿？你说房价会不会降？

谢国忠：中国小城市里很多人是没有工作的，小城市的工资跟大城市的工资差很多。但是问题是大城市里面大家都扎堆，房价就会上去。如果是配套了相应政策的话，新农村建设的效果才会显现出来。大城市如果不搞廉价房的话，房地产肯定是会出现问题的。

毛大庆：所以我认为要“文明的城市化”。我看现在有很多城市很难把人口固化在那里，吸引不到有持续发展能力的人口，就是这些城市的文明城市化程度没有真正地做到。我觉得新农村建设肯定是能分流城市人口压力，但我们如果有更多的城市能实现文明城市化的标准，“大城市病”才会有所好转。

4 房价股价联动

金岩石：刚才我们提到了股市和楼市，这两个市场怎么联动的？

毛大庆：股价跟房价在中国市场是密不可分的。楼价上涨60%跟股价上涨是有关的。中国人有一种“古董商”的意识，对土地、房产比较重视。中国人在股市里面赚的钱，往往不认为是既得利益，认为土地和房子才是可以保值的利益。这和西方人的价值观很不一样，所以中国的股市上涨肯定会引发房价也涨。

谢国忠：这一波的股市从2005年开始，到今年就有很多的钱跑出来去买房子。中国的股市已经变成了一个买房子的机器，你买不起房子可以炒股票，赚了钱就可以去买房子，但长期是维持不了的。中国人对房子是很看重的，这跟西方人不一样，这就是为什么房价可以维持高价这么长时间的原因。

哈继铭：在股市上赚了钱之后，有一些人是对于高档消费品，不仅是在房子上，在汽车上、珠宝上面都会产生一定的效应。所以我的感觉是股价如果下降，房价在短期内不一定下跌，但是房价如果下跌股价一定会受到影响。因为股市里包含很多的房地产企业，而且还有很多的相关产业，像钢材、金融产业、建筑材料等等。